¿Por qué si se venden menos casas no bajan su precio? La vivienda desafía la ley de la gravedad (económica)
La subida de tipos de interés y el endurecimiento de las condiciones de crédito de los bancos ha provocado, tal y como se esperaba, que se vendan cada vez menos casas. Sin embargo, el precio de esos inmuebles es cada vez más caro. ¿Por qué desafía la vivienda la ley de la gravedad económica?
¿Por qué si se venden menos casas no bajan su precio?
Madrid
La subida de tipos de interés y el endurecimiento de las condiciones de crédito de los bancos ha provocado, tal y como se esperaba, que se vendan cada vez menos casas. Sin embargo, el precio de esos inmuebles es cada vez más caro. ¿Por qué desafía la vivienda la ley de la gravedad económica? Dos factores empujan los precios hacia arriba hasta el punto de encarecer la vivienda nueva un 11% y la vivienda de segunda mano un 3,2%, según los datos del INE.
Tasa anual del IPV
El primer factor es de un crecimiento natural de la población con niveles de ocupación récord. En el último año, el número de hogares ha aumentado en 257.000 y a fecha de hoy, se registran en España 18.536.616 hogares convencionales. No sólo hay un mayor número de hogares sino que hay también menos habitantes por vivienda (el número de miembros por hogar es 2,54 personas por hogar frente a 3,82 personas). Esas dos fuerzas exigen tener en el mercado más pisos. Sin embargo, el número de viviendas iniciadas apenas llegan a los 110.000 al año. Hay una demanda que duplica a la oferta de pisos y eso explica no sólo las subidas del 11% en el precio de la vivienda nueva sino también un aumento de los precios de un “alquiler por resignación” que Idealista cifra en el 9%.
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Pero a esa fuerza natural, España vuelve a vivir un momento de inversión o especulación en el mercado de la vivienda. El número de operaciones de compraventa cae a un ritmo del 11,1%. Paradójicamente, las operaciones que se realizan al contado se están disparando, es decir, que hay un perfil de inversores en ladrillo que también está pujando por hacerse con casas para alquilar o revender. Esos inversores no son sólo institucionales sino también una población extranjera que ya representa el 15% del total de compras de vivienda. El termómetro del efectivo y de las compras sin hipoteca demuestran que nuestro país vuelve a vivir un calentamiento de precios que va más allá del crecimiento natural del mercado.
A todo ello, hay que sumar un agujero legal en la Ley de Vivienda: el alquiler vacacional y el fenómeno Airbnb sigue calentando precios, especialmente en grandes ciudades, costas e islas.
El resultado es una población que década a década registra menores tasas de propiedad y mayores niveles de alquiler. Desde que comenzó el nuevo siglo, el porcentaje de españoles que vive de alquiler ha subido desde el 11,4% hasta el 16,1%.
Evolución del número de viviendas principales según su régimen de tenencia
Pacto por la vivienda
El precio de la vivienda se separa cada vez más de los salarios, especialmente de los jóvenes y más precarios. Por ejemplo, desde el año 2015 los precios en Baleares casi se han duplicado y aumentan un 88,7% de subida, mientras que en Madrid suben un 82,7% o un 82,4% en Catalunya.
El problema de la vivienda está servido hoy, pero la solución va a tardar en llegar porque la construcción de un parque nuevo de entre 800.000 y un millón de nuevas casas puede ser todavía cuestión de años. El Ministerio de Vivienda con su nueva titular al frente, Isabel Rodríguez, encara ya un primer reto: el de cerrar un Pacto de Estado por la Vivienda cada día más imprescindible.
Vivienda: desafío a la gravedad