Las hipotecas 'basura' supusieron la mitad de las contratadas en EE UU en 2006

Madrid

Casi la mitad de los créditos para la compra de vivienda contratados en Estados Unidos durante 2006 eran hipotecas 'basura'. Este tipo de créditos se caracteriza por no tomar las cautelas convencionales para la concesión de estos préstamos en cuanto al nivel de ingresos del solicitante para hacer frente a los intereses y al importe de la casa que adquiere. Asi se pone de manifiesto en un Documento de Trabajo difundido a través de la web del Fondo Monetario Internacional (FMI) el 1 de julio de 2007, del que son autores dos especialistas del Departamento del Mercado de Capitales de la institución internacional, Paul Mills y John Kiff.

En el informe Money for nothing and checks for free: recent developments in US subprime mortgage markets los dos especialistas del FMI relatan la vertiginosa caída de la contratación de hipotecas solventes ("prime") y el simultáneo ascenso de las hipotecas basura o "subprime", que en Estados Unidos se conceden a personas de dudosa solvencia que piden dinero por más del 85% del valor del inmueble que quieren comprar y/o han de pagar una cuota de intereses superior al 55% de sus ingresos.

Además, algunas entidades conceden también una hipoteca intermedia entre la "prime" y "subprime", denominada "Alt-A", a quienes sí cumplen los criterios de solvencia convencionales pero no aportan la suficiente documentación justificativa.

Pues bien, todavía en 2003 las hipotecas basura tenían sólo una presencia menor en el mercado estadounidense, pero ya en 2006 un 46% de las nuevas contrataciones de préstamos hipotecarios eran o "subprime" (21%) o "Alt-A" (25%), mientras que las hipotecas "prime" suscritas fueron un 36% y las que les siguen en nivel de solvencia, las "prime jumbo" (con cumplimiento de requisitos pero por un importe anormalmente alto), un 15%.

En conjunto, la contratación de hipotecas basura se ha multiplicado por doce entre 1999 y 2006, mientras que la del conjunto del mercado hipotecario lo hacía por menos de seis.

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Los autores del informe señalan "varias razones" para esta fuerte expansión de las hipotecas basura, entre ellas que el "boom" de precios de la vivienda en Estados Unidos hizo que "una proporción significativa" de familias quedasen por debajo de los requerimientos para obtener créditos "prime" y llo a pesar de que, como apuntan con franqueza los autores del estudio, "por lo visto muchas mentían sobre sus recursos económicos con el fin de obtener un préstamo".

Cuando el precio de la vivienda dejó de subir

Los autores de este estudio, realizado antes de la actual crisis pero en la estela de los problemas y crisis menores vividas ya en el mercado de las hipotecas "subprime" en los meses pasados, advierten de que las dificultades surgieron cuando los precios de las viviendas dejaron de subir, "y hasta empezaron a bajar en muchas regiones", al mismo tiempo que se elevaban los tipos de interés.

Esa combinación de factores, advierte el estudio, creará "entre 2007 y 2009 significativos shocks de pagos para quienes están endeudados". Los norteamericanos que hayan contratado hipotecas basura o "subprime" se encontrarán además con que, en caso de insolvencia, "la actual legislación federal diseñada para proteger a los prestatarios de las prácticas prestamistas predatorias es de un ámbito limitado en lo que se refiere a las actuales hipotecas subprime".

Esa legislación protege habitualmente al prestatario frente al "acreedor", pero "la mayoría de las hipotecas subprime están manejadas por una cadena de intermediarios que no constituyen un ''acreedor único", y las leyes que regulan los derechos de los consumidores a este respecto están dispersas entre el nivel federal y los estados.