La nueva ley hipotecaria: incertidumbres, mantras, efectos y consecuencias

Madrid

Un siglo y decenas de sentencias judiciales después, España renueva importantes aspectos regulatorios de su mercado hipotecario. Por el camino queda una riada de desahucios, manifestaciones, prácticas abusivas, tribunales que dijeron y se desdijeron y hasta carreras políticas que se construyeron sobre esta fractura. La normativa que estrenamos este domingo, y que empezará a ser efectiva desde el lunes, introduce varios cambios profundos en el acceso al crédito hipotecario y regula aspectos hasta ahora no contemplados. El Gobierno ve en ella un modo de crear "seguridad y estabilidad" en el mercado, aunque algunos grupos no han visto satisfechas sus demandas en favor del prestatario. Los notarios lo celebran y la banca lo matiza. Así cambian las cosas, así piensan unos y otros y así puede comportarse el mercado.

Novedades que debes conocer: todo el poder para los notarios

La ley es una transposición de la directiva europea del año 2014 que el ejecutivo de Rajoy fue ignorando hasta bordear el abismo; pero la amenaza de Bruselas, que al caducar el plazo interpuso una demanda contra nuestro país en la que advertía de una multa de 80 millones de euros, y el cambio de gobierno permitieron su impulso definitivo y aprobación. Primero, eso sí, hubo de superar los trámites parlamentarios en los que el PP, haciendo uso de su mayoría en el Senado la pasada legislatura, quiso introducir varias enmiendas. Rechazadas por la cámara baja, la ley regresó a su camino anterior.

• El procedimiento de solicitud. Pedir una hipoteca deja de ser un trato a dos, entre el cliente y su banco. El cuerpo de notarios pasa ahora a jugar un papel central. La norma obliga a la entidad financiera a quien solicita un préstamo a servirse de uno. Deberá buscarlo e indicarle al banco quién es para que le envíe toda la documentación, al menos, 10 días antes de que se produzca la firma. Entonces se producirá un encuentro entre el notario y el solicitante de la hipoteca, en el que el primero deberá explicarle todos los puntos del compromiso que está pensando firmar. "Para firmar una cosa hay que entenderla. No se puede luego decir que no me enteré de lo que firmaba y los notarios vamos a poner todos los medios (para que se entienda) porque si no no se va a firmar" sostiene José Luis Lledó, vicepresidente del Consejo General del Notariado, ante las dudas que las asociaciones de usuarios han dejado caer acerca de la efectividad de su asesoramiento.

En ese primer encuentro entre notario y comprador de la vivienda, la ley obliga a la revisión de una serie de documentos. Por ejemplo, el banco habrá de remitir una ficha de información individualizada, con los datos y condiciones claramente expuestos, que le serán explicados al cliente por el notario. De este encuentro se levantará un acta, será gratuita para el solicitante del préstamo, que se llevará también a la firma. Y en la firma de las escrituras también estará presente el notario junto al comprador, la entidad financiera y el vendedor del inmueble.

• La dilatación del proceso. Algunas informaciones en medios de comunicación han advertido de un posible colapso al multiplicarse los pasos para firmar la hipoteca. En primer lugar, las dudas acerca de si la plataforma electrónica de los notarios estará preparada para gestionar tal cantidad de documentos. "El año pasado se hicieron 29 millones de operaciones telemáticas sin ningún problema", explica Lledó, a través de la plataforma Signo. Más dudas quedan acerca de si otros notarios emplearán plataformas distintas, punto que aún no ha cerrado por completo el Gobierno, pese a que todo empieza mañana. "Los españoles somos así (de últimas horas)", resume con sorna, "pero saldrá bien, no se preocupen". En segundo lugar, los plazos que marca la ley podrían dilatar las firmas si no se cumplen tal y como se indica. No obstante, las partes coinciden en que no es malo tomarse con más calma un proceso como este. "La hipoteca es una cosa tan importante que tenemos tomárnosla con calma, tenemos que enterarnos de lo que firmamos. Ese ha sido el problema de la falta de transparencia" hasta ahora, insiste Lledó, aunque recalca que, en cualquier caso, serán retrasos de unos pocos días, sin influencia real sobre el proceso.

Nuevos requisitos

• Regular la forma de evaluar la solvencia. La normativa exige a los bancos que evalúen "en profundidad" la solvencia de aquellos que solicitan el crédito hipotecario. Por ejemplo, señala a las entidades bancarias que deben tener en cuenta el empleo del prestatario (solicitante del préstamo), sus ingresos en ese momento, sus activos, ahorros, gastos fijos y hasta la previsión de lo que ingresará en el futuro. Deberá tener en cuenta incluso la percepción futura por jubilación, en caso de que los plazos le obliguen a seguir pagando una vez finalice su vida laboral. "No creo que fuera necesario porque los bancos sabemos hacer bien nuestro trabajo", y añade "me puede parecer un exceso, pero me quedo con que la recomendación es buena y saludable después de los resultados de la crisis" una llamada "al buen oficio bancario, a que todos seamos realmente rigurosos, (también los ciudadanos)", afirma Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que representa a algunas de los bancos más importantes del país.

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Menos optimista con este punto parece el portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB), José Luis Martínez, otro de los grandes representantes de la patronal bancaria, que se limita a indicar que las entidades financieras cumplen con la regulación y lo harán también con esta y destaca, ante todo, la mejora de la seguridad jurídica. Ambos comparten esta idea, que los juzgados serán una vía menos frecuente en lo que a conflictos hipotecarios se refiere. Sin embargo, calcular a futuro, predecir cómo le irá a alguien dentro de 20 años, parece el punto más difícil de cumplir.

En el espíritu de la norma, más que conminar a los bancos a suponer el futuro con precisión, está el desterrar determinadas prácticas que caracterizaron el pasado, explica el economista Julio Rodríguez expresidente del Banco Hipotecario de España y miembro de Economistas frente a la crisis. "Algunas entidades (en tiempos de la burbuja) fijaban como objetico de sus sucursales firmar" cierto número de hipotecas. De alguna manera, apunta, firmarlas funcionaba como un incentivo, La norma ataca eso y "prohíbe que los empleados obtengan algún beneficio de firmar hipotecas", acabando con el aliciente para hacerlo sin poner los números del prestatario por delante de los propios.

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• El reparto de los gastos: casi todo para los bancos ¿Hipotecas más caras o más baratas? La nueva ley fija quién debe pagar cada uno de los costes derivados de la firma de una hipoteca y lo hace cargando casi todos los costes sobre la entidad bancaria. El prestatario solo tendrá que pagar su copia de la escritura y la tasación; los demás impuestos, incluidos el de Actos Jurídicos Documentados que motivó la doble resolución del Supremo hasta descargar a la banca de su pago, correrán a cargo de las entidades financieras. De ahí que otras informaciones hayan señalado el peligro de que los precios de las hipotecas se disparen para trasladar estos costes al cliente. "Confiamos en que las condiciones de financiación sean tan favorables como lo han sido en el pasado" manifiesta al respecto Martínez, de la AEB. Santos González, en línea parecida, indica que puede existir esa idea, pero la fuerte competencia tal vez lo desaconseje. Además, el banco podrá cobrar una comisión solo por servicios efectivamente prestados o gastos acreditados que el cliente haya aceptado previamente.

Si las entidades bancarias deciden cargar sus impuestos sobre los clientes podrían pagarlo de otra forma, cree el expresidente del Banco Hipotecario de España, Julio Rodríguez. "La mayor transparencia puede facilitar que haya más información sobre los tipos de interés que se practican. Eso puede favorecer que aumente la competencia entre las entidades de crédito" y que aquellas que decidan repercutir el coste en el cliente, pierdan el cliente en beneficio de otras que no lo hagan. Hasta ahora se propiciaba una relación por la que el cliente firmaba "asustado" lo que le ponía el banco, con el asesoramiento del banco, cree Rodríguez, esto se corrige en buena medida. "Lo importante es que en esa labor de asesoramiento, no se caiga (el notario) en la rutina" y se preste verdadera atención. De manera que en lugar de una subida de los tipos de interés, augura una bajada por la fuerte competencia.

Mueren las cláusulas suelo y palidecen los productos vinculados: aquí el peligro de la trampa. Las polémicas cláusulas suelo, que motivaron la actuación judicial contra cientos de contratos hipotecarios, desaparecen definitivamente del sistema. Ya no podrán suscribirse. Con ellas se marchan también los productos vinculados, aunque no del todo. Y este es el punto más escurridizo. Las ventas cruzadas, aquellas por las que a la compra de la vivienda se unía, obligatoriamente, la compra de una moto o una lavadora, quedan prohibidas; pero los productos vinculados podrán seguir colocándose siempre que mejoren las condiciones del préstamo hipotecario. Así, el banco podrá vincular a la hipoteca un seguro pero tendrá que compensarlo reduciendo el tipo de interés en proporción.

Aquí es donde, según Rodríguez, podría quedar una puerta abierta al engaño por parte de las entidades que así obrasen. Al permitirse ofrecer productos vinculados si mejoran las condiciones se abre la puerta al cálculo. Son "puntos en los que hay que hacer una serie de cálculos que no siempre el prestatario está dispuesto a hacer" y en ese baile de números puede producirse que el tipo de interés que se fije no compense en su totalidad el seguro que se vincula a la hipoteca. En otras palabras, que acabemos pagando más de lo que nos correspondería.

Amortización y plazos para evitar el embargo. Amortizar la hipoteca, es decir, liquidar de golpe parte o toda ella de forma anticipada, saldrá un poco más barato. Por ejemplo en las de tipo fijo 2% de tipo de interés durante los 10 primeros años y 1,5% a partir de este periodo. De la misma manera, se reducen los intereses de demora, los que debemos abonar si nos retrasamos en el pago, y se amplía el plazo de tiempo que debemos pasar sin pagar para que el banco pueda desahuciarnos: el 3% del capital o una cantidad que se corresponde a 12 cuotas mensuales, si es en la primera mitad de duración de la hipoteca; y el 7% o el equivalente a 15 meses, cuando sea en la segunda mitad.

Las asignaturas pendientes: la posición de Adicae y la dación en pago

La Asociación de Usuarios de Bancos Cajas y Seguros (Adicae) ha manifestado sus reservas frente a la nueva normativa. Adicae reconoce una clarificación en el reparto de los gastos y la información que se da al cliente; pero recela de ciertos puntos en los que, considera, el ejecutivo socialista no ha querido ir más allá. La dación en pago ha despertado las críticas, ya meses atrás, de las Plataformas de Afectados por la Hipoteca, y Adicae suma otras cuestiones. Según el texto que hoy entra en vigor, la dación en pago será el fruto de un acuerdo entre las partes. Es decir, será voluntaria, de manera que entidad bancaria y deudor deberán ponerse de acuerdo y el banco no estará obligado a aceptar la vivienda como pago si no lo desea, podrá seguir reclamando la deuda.

"La presunción ante el notario de que el usuario por ir allí ha comprendido todo y las prácticas de ventas combinadas que, en lugar se vetarse o establecerse con criterios muy restrictivos, se habilitan de forma más bien general" son algunos de los puntos más flacos de esta ley para el secretario general de Adicae, Fernando Herrero. Esa "presunción ante el notario" es a lo que Rodríguez llama "rutina", el peligro de caer en que el mero ejercicio de rellenar papeles baste para justificar ante la Justicia una labor de asesoramiento y comprensión que no sea real y efectiva. Rellenar el formulario y conseguir la firma no garantizaría la transparencia. "Los notarios tienen parte de responsabilidad" en algunas de las firmas de hipotecas del pasado, señalaba hace unos días el presidente de Adicae, Manuel Pardos.

"La banca ya ha iniciado la búsqueda de interpretaciones" que le permitan regresar a viejas prácticas, añadía Pardos. Según Adicae, estas vías de regreso al pasado son las campañas para hipotecas a tipos mixtos, la colocación de productos vinculados accesorios mediante supuestas bonificaciones o diferenciales abusivos. De ahí que la asociación haya anunciado la puesta en marcha de un observatorio permanente para el seguimiento de la nueva oferta hipotecaria para vigilar las obligaciones que la nueva regulación impone a los bancos. Junto a él, iniciará rondas de contactos con notarios y registradores para asegurarse de que cumplen su papel de asesores. "La ley alejará a la banca de las prácticas abusivas al menos durante un tiempo", recalca Rodríguez. No bajaremos la guardia, sugiere Adicae. Sea como sea, marca un antes y un después.